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居然10年不涨,海景房真的不能乱买

  • 卡城东东 发布日期: 2019-07-04 评论: 0 浏览: 3529

然而,最近很多人发现,位于深圳东部的一些极贵的海景豪宅,几乎十年没涨。上个月就有媒体报道称,东部华侨城天麓某业主以原购价2854万(2008年购得)出售别墅。

注意是原价哦!算上装修、税费、月供(或一次性投入损失的利息),这套豪宅如果以原价卖出去,至少要亏损了几百万。

深圳的情况一会再说,我们先来说说另一个以海景房著称的城市,这座城市的海景房也是10年不涨。

ID:shoppingbling

一手房卖到近一万,二手房却10年没涨

每日经济新闻的报道称,山东威海乳山的海景房,二手房大约三四千左右,只有新房价格的一半,部分小区的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价,可以低至1800元/平方米。

这很容易让人想起房价跌回“白菜价”的黑龙江鹤岗。此前媒体报道,鹤岗市房价已低至千元,甚至一套46平米的住房总价只需16000元,折合348元/㎡。总之,几万块就能在这座城市买一套房。

鹤岗是一个典型的资源枯竭型、人口净流出城市,而且远离大经济圈,和哈尔滨的距离接近500公里,这类城市的房价可想而知。

但乳山不一样,它地处国家级的山东半岛城市群,周边100公里聚集了青岛、烟台、威海等经济大市。

而且,乳山的自然条件十分优越,是一座以海景房闻名全国的山东小城,拥有中国北方最好的沙滩,被誉为“天下第一滩”,也是旅游、疗养、避暑和度假胜地。

更重要的是,乳山当地的经济可不差,人口虽只有50多万,但GDP高达565.52亿元,人均GDP已超过10万元,十分接近济南、大连、郑州等大城市,略超成都、合肥、沈阳等省会城市。

像这样一个靠近大城市、拥有一线海景、人均GDP很高的小城,为何房价涨不起来呢?

乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区,这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。

银滩在2000年之后就加快了海景房的建设步伐,在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。

据《每日经济新闻》统计,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。

银滩的海景房有多少呢?

当地人说,“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”、“在银滩,卖房子的比卖菜的多。

除了供应量大,乳山楼市还有一个典型特征就是外地买家多。由于地处山东半岛,又有一线海景资源,乳山的海景房吸引了大量来自北京、天津等大城市的买家。

《乳山年鉴》这样描述当年的盛况:“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好,北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业,房地产市场开发量及房价持续上升。”

供应量大、外地买家多,导致乳山楼市还有一个典型的特征就是一二手房价差特别大。当地中介称,一手房可以卖到八九千,但二手房只要4000元左右。

当地中介向记者举例称,10年前正是银滩海景房火爆的时候,当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天,价格大致是4000元/平方米,可以说基本没有变化。

深圳东部,有海景豪宅十年不涨

今天大家都知道,深圳的发展重心在西部而不是东部,但10多年前,可不是这样。

作为中国最大的开发商,万科就是那个时候把总部从市中心搬到了盐田大梅沙,同时还在东部建了三个豪宅盘,十七英里、东海岸和天琴湾。

例如,2006年底,万科十七英里的价格已经达到4-5万/㎡。而到2019年,这个楼盘在链家的报价便宜的只有5万左右,涨幅接近0。

再以万科东海岸为例,该盘靠山面海,自然条件一流,2006年入市时,单价达15000元/㎡,2010年第四期开盘时,单价已经到了4-5万/㎡。但是直到2019年,这个盘的成交价仍在4万左右,而且成交量很少很少。

另一个楼盘是位于盐田东部的华侨城天麓,这个盘也是以10年不涨而著称。这个楼盘建在山顶,直接望海,自然条件更是一流,被当时的媒体一致看好。当时这个楼盘连续两年入选中国10大豪宅,是名副其实的高端海景豪宅。

然而,这么好一个盘,就是不涨。今年还有业主以原购价2854万(2008年购得)出售别墅,如果成功卖出,算上装修、税费、利息,至少要亏损几百万。

媒体分析说,这个盘之所以不涨,一个重要原因是配套差。因为建在500米海拔的山顶上,开车到地面还要15-20分钟,交通不便,生活配套一直很差。

和这些失意的海景豪宅形成对比的是,深圳市中心和西部地区的普通住宅,却涨幅惊人,“樱桃大房子”说,草根区居然打败了富人区。

10多年前,盐田区因为坐拥海景资源,还是一个非常高大上的区域,平均房价完全不输宇宙中心的南山,但10多年后呢?盐田房价居然不到南山的1/2。

大家可以吸取哪些教训?

讲了威海乳山和深圳东部海景房的故事,大家可以从中吸取哪些教训呢?

同样是海景房,香港浅水湾、深圳湾可以卖到几十万一平,而深圳大梅沙和威海乳山的海景房就不涨呢?

这其实说明了一个问题,海景房之所以贵,并不是那个“海景”值钱,而是它靠近的城市资源值钱,无论是深圳湾还是浅水湾,其实都位于城市中心区,属于闹中取静的绝佳地段。

在此意义上,“海景”不过是一种锦上添花的附加值,如果没有一流的城市资源作为基础,“海景”并不值钱。要知道,中国海岸线长达1.8万公里,天南地北景色迥异,海景本身根本就不算什么稀缺资源。

所以,大家千万不要被各种花里胡哨的海景房给忽悠了,而且我敢说,市面上大部分海景房都是噱头,因为中国大部分靠海的城市都是都不是真正的意义上的滨海城市,因为它们市中心都不靠海,靠江靠河的更多。

严格来说,深圳都不算滨海城市,因为市中心的深圳湾靠近的是珠江口,海水浑浊,水环境不如东部。但东部的滨海区,离城市中心已经超过50公里,很难享用一流城市资源。

镁姨还想说的是,距离大城市中心区50公里内的地区,才会有刚性需求的外溢,超过50公里的,基本上都是旅游、度假、投资等非刚性需求的外溢。

在房地产的价值体系中,海景、山景、江景、湖景都不是最美的,最美的永远是人、人、人、人、人、人……只有靠近人口稠密的大都市区,你的房子才能和城市共振,具有持久的价值。


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